昔の抵当権が残っている場合はどうする？休眠担保権の抹消方法を司法書士が解説【加古川市】

土地や建物の登記簿を確認したところ、何十年も前に設定された古い抵当権が残っていたということがあります。

特に、相続した不動産や昔から所有している土地では、現在は借金が残っていないと思われるにもかかわらず、登記簿上には抵当権がそのまま残っているケースがあります。

加古川市で古い抵当権の抹消についてお困りの場合は、当事務所の抵当権抹消登記のご案内もご覧ください。

何十年も前の抵当権が残っていることがあります

不動産の登記簿を見ると、現在の所有者も知らなかったような古い抵当権が記載されていることがあります。

たとえば、

• 祖父母やそれ以前の世代が設定した抵当権
• 昔の個人間の貸し借りを原因とする抵当権
• 現在は存在しない、または名称が変わっている金融機関等の抵当権
• 相続した土地に昔から残っていた抵当権

などです。

数十年前の抵当権であれば、「もう借金は残っていないはずだから、そのままでいいのでは」と考える方もいます。

しかし、借金がすでに消滅していたとしても、抵当権の登記は別途抹消登記をしなければ登記簿上に残り続けます。

古い抵当権は「休眠担保権」と呼ばれることがあります

何十年も前に設定され、現在まで登記簿に残っている古い抵当権などは、「休眠担保権」と呼ばれることがあります。

休眠担保権は、長期間が経過したからといって自動的に登記簿から消えるものではありません。抵当権者の所在が分からない場合などには、通常の抵当権抹消とは異なる手続きが必要になることがあります。

古い抵当権を放置すると何が問題になる？

普段その不動産を所有しているだけであれば、古い抵当権が残っていてもすぐに困りません。

問題になりやすいのは、不動産を売却するときです。

不動産売却の際に抹消が必要になることがある

不動産を売却する場合、通常は抵当権などの負担を整理したうえで買主へ所有権を移転します。

そのため、売却しようとした段階で古い抵当権が見つかると、売却手続きと並行して抵当権を抹消する方法を検討しなければならなくなります。

古い抵当権の抹消が難しくなる理由

通常の住宅ローン完済後の抵当権抹消であれば、金融機関から必要書類を受け取り、金融機関と不動産所有者が共同で抹消登記を申請するのが基本です。

ところが、何十年も前の抵当権では事情が異なることがあります。

抵当権者が亡くなっている

個人が抵当権者となっている場合、その方がすでに亡くなっていることがあります。

この場合、抵当権者の相続関係を調査し、相続人との手続きが必要になることがあります。

抵当権者の所在が分からない

非常に古い抵当権では、抵当権者本人やその相続人の所在が分からないケースもあります。

このような場合には、通常の共同申請とは異なる方法で抵当権を抹消できないか検討することになります。

金融機関が合併・名称変更している

昔の銀行や信用組合などが抵当権者になっている場合、現在は合併や組織変更によって別の金融機関になっている場合があります。

現在どの金融機関が権利義務を承継しているのかを確認したうえで、抵当権抹消の手続きを進めます。

抵当権者が行方不明でも抹消できる場合があります

抵当権者等の登記義務者が行方不明で、共同して抵当権抹消登記を申請できない場合には、一定の要件を満たすことで、供託を利用して抹消登記を申請できる制度があります。法務局でも、いわゆる「休眠抵当権」の抹消手続として案内されています。

ただし、単に「抵当権が古い」というだけで、この方法が使えるわけではありません。

抵当権者の所在、債権の内容、弁済期を確認したうえ必要な調査を行い、どの方法で抹消できるのか判断する必要があります。

供託を利用する場合には、元本だけでなく、一定の場合には利息や遅延損害金を含めた額の計算が必要になることもあります。

古い抵当権を見つけたら、まず登記簿の内容を確認します

古い抵当権が残っている場合、まず確認したいのは登記簿の内容です。

• 抵当権を設定した年月日
• 抵当権者の氏名・名称
• 債権額
• 債権の内容
• 弁済期
• 現在の不動産所有者

などを確認し、どのような抵当権なのかを整理します。

不動産を売却する予定があるなら早めの確認を

古い抵当権について特に注意したいのが、不動産の売却を予定している場合です。

通常の抵当権抹消であれば比較的短期間で対応できる場合がありますが、古い抵当権では、抵当権者の調査や相続人の確認などに時間がかかる可能性があります。

そのため、売却することが決まってからではなく、「この土地を将来売却するかもしれない」と考えた段階で登記簿を確認しておくことをおすすめします。

加古川市で古い抵当権の抹消にお困りの方へ

古い抵当権の抹消は、登記簿に記載されている内容によって手続き方法が大きく異なります。

単純な抵当権抹消登記で対応できる場合もあれば、抵当権者やその相続人の調査、金融機関の承継関係の確認、供託などを検討する必要があるケースもあります。

加古川市で、「相続した土地に昔の抵当権が残っていた」「売却しようとしたら古い抵当権が見つかった」という場合は、早めにご相談ください。

通常の抵当権抹消の必要書類や手続きについては、加古川市の抵当権抹消登記のご案内でも詳しくご案内しています。